بیم و امیدهای صنعت ساختمان

روز گذشته، دومین همایش و نمایشگاه «چشم‌انداز صنعت ساختمان ایران» به میزبانی گروه رسانه‌ای «دنیای اقتصاد» و انجمن صنعت ساختمان برگزار شد که در این رویداد تخصصی، فعالان اقتصادی و صاحب‌نظران بخش دولتی و خصوصی حوزه صنعت ساختمان حضور داشتند. فرزانه صادق‌مالواجرد، وزیر راه و شهرسازی با حضور در این همایش، وعده گره‌گشایی از بخش ساختمان و مسکن را داد و با بررسی موانع موجود پیش روی صنعت ساختمان، از برنامه‌های دولت مبنی بر تسهیل‌گری مسیر عرضه مسکن خبر داد.

بیم و امیدهای صنعت ساختمان
صادق‌مالواجرد این همایش را راهی برای بازگشایی گرهی از مشکلات بخش مسکن و ساختمان در کشور دانست که در این روزهای پرچالش کشور، دولت و بخش خصوصی به دنبال نسخه‌ای موثر برای عبور از مشکلات هستند؛ نسخه‌ای که بارها نتیجه داده است. به گفته او، اگرچه شرایط سخت‌تر از گذشته است، اما هنوز راهکار و راه‌حل وجود دارد. وزیر راه و شهرسازی وظیفه خود را گره‌گشایی از بخش خصوصی معرفی کرد و گفت: نه تنها نباید گرهی برای بخش خصوصی ایجاد کرد، بلکه اگر گره‌هایی از سمت دولت ایجاد شده باشد، با پیشنهادها و تعامل مستقیم با بخش خصوصی صنعت ساختمان، آنها را رفع خواهم کرد. او تاکید کرد، هدف ارائه تسهیلات ویژه یا منابع مالی خاص نیست؛ بلکه مهم‌ترین خواسته‌ای که در جلسات متعدد از طرف بخش خصوصی مطرح شده، این است که گرهی به مشکلات فعلی اضافه نشود و در طول دوره تصدی‌گری، وزارتخانه بر اساس همین هدف حرکت کرد. در واقع، تمرکز وزارتخانه بر باز کردن گره‌ها و تسهیل مسیر صنعت ساختمان بوده است.

او با تاکید بر پیوند ناگسستنی اقتصاد کلان و صنعت ساختمان از رویکرد جدید وزارت راه و شهرسازی برای تسریع پروژه‌های نیمه‌تمام و اولویت‌بخشی به نقش بخش خصوصی در توسعه مسکن خبر داد. او در جمع فعالان صنعت ساختمان با انتقاد از نگاه تک‌بعدی به بازار مسکن گفت: این یک ساده‌انگاری است که بخواهیم مسائل اقتصاد خرد و کلان، نظام تامین مالی و چالش‌های اقتصادی کشور را جدا از صنعت ساختمان تحلیل کنیم. تمامی زنجیره تولید و تامین در این صنعت، اثرات مستقیم تحریم‌های ناجوانمردانه و شرایط ویژه حاکم بر اقتصاد را با تمام وجود حس کرده‌اند. او با تاکید بر اینکه، اقتصاد مسکن و صنعت ساختمان، در معرض شوک‌های متوالی قرار داشته و آثار آن به‌صورت ماه‌به‌ماه (هم جنگ ۱۲ روزه و هم اثراتش تا امروز) خود را نشان می‌دهد؛ مساله اصلی را نه صرفا تشریح بحران، بلکه پاسخ به این پرسش دانست که «چه باید کرد» و «چگونه باید پیش رفت».

وزیر راه و شهرسازی در این مسیر، حضور حداکثری بخش خصوصی را به‌عنوان چراغ راه آینده توصیف کرد؛ حضوری که بدون هیجان‌سازی یا شعار، ریشه در تجربه تاریخی کشور دارد. تجربه‌ای که نشان می‌دهد در بزنگاه‌های سخت، این بخش خصوصی بوده که در حوزه‌های تخصصی، چند قدم جلوتر از دولت حرکت کرده است. بر همین اساس، رویکرد حاکم بر اقدامات اخیر در حوزه مسکن، تمرکز بر عمل به‌جای سیاستگذاری‌های کاغذی عنوان شد. او تاکید کرد که در چهار دهه گذشته، سیاستگذاری به اندازه کافی انجام شده و آنچه امروز نیاز است، تسریع در اجرای اقدامات، اصلاح مسیرهای کندشده و پرهیز از آغاز طرح‌هایی است که صرفا در حد ایده باقی می‌مانند. در یک سال گذشته، تلاش بر این بوده که پروژه‌های آغازشده سامان یابند، پروژه‌های متوقف‌شده شتاب بگیرند و از انباشت تصمیمات غیرعملی پرهیز شود.

وزیر راه و شهرسازی به روند طولانی صدور مجوزها اشاره کرد و گفت: بخش خصوصی به‌درستی از طولانی بودن مسیر صدور مجوزها گلایه دارد. با پذیرش این مساله از سوی دولت، سازوکار مشخصی برای آن تعریف شده است. «کارگروه تسهیل تولید و عرضه مسکن» ذیل شورای عالی مسکن، با هدف شناسایی فرآیندهای زائد، افزایش هماهنگی میان دستگاه‌ها و کوتاه‌کردن مسیر صدور مجوزهای ساختمانی، به‌ویژه در حوزه شهرداری‌ها و نظام مهندسی، شکل گرفته است. هر روز تاخیر در این مسیر، هزینه ساخت را افزایش می‌دهد و انگیزه سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد. در کنار این موضوع، تورم مصالح ساختمانی واقعیتی است که نمی‌توان آن را نادیده گرفت. افزایش قیمت مصالح بیش از هر چیز ناشی از «تورم عمومی اقتصاد» است. در این شرایط، دولت نقش خود را نه به‌عنوان سازنده، بلکه به‌عنوان سیاستگذار و تسهیل‌کننده تعریف کرده است. اجرای پروژه‌های مسکن حمایتی به بخش خصوصی سپرده شده و در عین حال، حمایت‌هایی برای تامین مصالح این پروژه‌ها به‌صورت نقدی و غیرنقدی در نظر گرفته شده است. همچنین استفاده از ظرفیت بورس کالا برای شفاف‌سازی قیمت‌ها و کاهش نقش واسطه‌ها، مسیری است که می‌تواند به نفع سازندگان تمام شود.

او در رابطه با حوزه تامین مالی تصریح کرد: شبکه بانکی در سال‌های اخیر همراهی کافی با بخش مسکن نداشته است. البته از شهریور ۱۴۰۳ به این سو، اتصال پروژه‌های حمایتی به تسهیلات بانکی با شتاب بیشتری انجام شده و این روند رو به بهبود است، اما هنوز با نقطه مطلوب فاصله داریم؛ به‌ویژه در حوزه ساخت‌وساز بخش خصوصی و انبوه‌سازی. در تسهیلات خرید نیز عملکرد بانک‌ها محدود بوده است. نگاه ما این است که بدون توجه همزمان به عرضه و تقاضا، رونق پایدار در بخش مسکن شکل نخواهد گرفت. به همین دلیل بازنگری در نظام تسهیلاتی مسکن، از سقف و نرخ تا مدت بازپرداخت و گروه‌های هدف، در دستور کار قرار دارد و اجرای آن نیازمند همراهی بانک مرکزی و شبکه بانکی است. او با اشاره به اهداف برنامه هفتم گفت: بخش ساختمان فقط مسکن نیست. کاهش سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و پروژه‌های عمرانی و صنعتی بر رشد کلی این بخش اثر گذاشته است. بنابراین نمی‌توان همه مسوولیت تحقق‌نیافتن رشد را به بخش مسکن نسبت داد. در خود بخش مسکونی نیز ریسک‌های اقتصادی، نوسانات بازارهای رقیب و عدم اطمینان، تصمیم سرمایه‌گذاران را تحت تاثیر قرار داده است؛ هرچند اجرای طرح‌های حمایتی در برخی شهرها به افزایش سرمایه‌گذاری کمک کرده است.

طرح‌های مسکن حمایتی با هدف تامین مسکن اقشار کم‌درآمد و با حداقل قیمت تمام‌شده طراحی شده‌اند. طبیعی است که چنین پروژه‌هایی همیشه جذابیت اقتصادی بالایی برای همه سازندگان نداشته باشند، به‌ویژه زمانی که تامین مالی با تاخیر همراه شود. با این حال، بستر حضور بخش خصوصی در این طرح‌ها فراهم است و وزارت راه و شهرسازی از این مشارکت استقبال می‌کند. در این چارچوب، او به موضوع احداث بیش از ۸۵۰ هزار واحد مسکن حمایتی اشاره کرد و گفت: در حوزه مسکن، با ۸۵۰ هزار واحد مسکن حمایتی آغازشده مواجه بودیم که امکان توقف آنها وجود نداشت؛ هم به دلیل نص قانون و هم به دلیل آورده‌ای که مردم در اختیار دولت گذاشته بودند. یکی از چالش‌های اصلی این پروژه‌ها، عدم اتصال بخش قابل‌توجهی از واحدها به تسهیلات بانکی عنوان شد که تمرکز اصلی بر تامین این پشتیبانی مالی قرار گرفت. همزمان تاکید شد که ساخت مسکن بدون توجه به خدمات پشتیبان، معنایی ندارد و از این‌رو، همزمان با آغاز ساخت، زیرساخت‌ها و خدمات ضروری نیز در دستور کار قرار گرفت.

با این حال، صادق‌مالواجرد تصریح کرد، پاسخ به نیاز مسکن کشور، صرفا در قالب مسکن حمایتی خلاصه نمی‌شود. بازار مسکن نیازمند سبدی متنوع از راهکارهاست؛ سبکی که در سال‌های گذشته مورد غفلت قرار گرفته و اکنون باید احیا شود. در همین راستا، مسکن استیجاری به‌عنوان یکی از محورهای جدی سیاستی مورد توجه قرار گرفته است؛ موضوعی که سال‌ها در حد بحث و سند باقی مانده بود، اما اکنون با وجود همه محدودیت‌ها، وارد مرحله اجرا شده است. تاکید شد که تنها پاسخ به نیاز مسکن، مالکیت نیست و اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند بخشی از بار بازار را کاهش دهد. او نقش بخش خصوصی را در مدل مسکن استیجاری برجسته توصیف کرد و گفت: ابزار دولت در این مسیر، تسهیل قوانین و مقررات و همچنین به‌کارگیری زمین به‌عنوان اهرم سیاستی است. سازمان ملی زمین و مسکن ماموریت یافته تا با توسعه‌گران و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، گفت‌وگوهای عملیاتی و جدی‌تری را آغاز کند؛ به‌ویژه در بافت‌های فرسوده شهری که یکی از چالش‌های اصلی، بازگشت سرمایه برای توسعه‌گران است. در این مسیر، سیاست بر آن است که به‌جای توسعه‌های پراکنده و پرهزینه در حاشیه شهرها، ظرفیت‌های موجود به‌ویژه در بافت‌های فرسوده فعال و زیرساخت‌ها و خدمات پشتیبان به این محدوده‌ها منتقل شود تا ارزش افزوده لازم برای بخش خصوصی نیز ایجاد شود.

همزمان، تفاهم با صنایع، معادن و واحدهای تولیدی به‌عنوان پشتیبان مالی پروژه‌های مسکن کارگری در دستور کار قرار گرفته است. در این مدل، دولت بسته به شرایط، زمین یا تسهیل‌گری در ضوابط و مقررات را بر عهده می‌گیرد و اجرای پروژه با مشارکت بخش خصوصی انجام می‌شود.

به گفته وزیر راه و شهرسازی، در حوزه سیاستگذاری زمین و برنامه‌ریزی شهری نیز بازنگری در رویکردهای گذشته مورد تاکید قرار گرفت. تجربه سال‌های اخیر نشان داده که تکیه صرف بر افزایش محدوده‌های شهری، بدون آماده‌سازی زیرساخت‌ها، نه‌تنها گرهی از بحران مسکن باز نکرده، بلکه هزینه‌ها را افزایش داده است. در عین حال، تصریح شد که در برخی شهرهای کوچک و میانی که ظرفیت زیرساختی و مهاجرپذیری دارند، بازنگری در محدوده‌های شهری می‌تواند منطقی باشد. در مقابل، در مناطق حساس مانند استان‌های شمالی، توسعه افقی و گسترش بی‌ضابطه، تهدیدی برای اراضی کشاورزی و منابع طبیعی است و باید به‌جای آن، به سمت بلندمرتبه‌سازی مبتنی بر سند و برنامه حرکت کرد. در همین راستا، تدوین اسناد بلندمرتبه‌سازی به‌صورت منطقه‌ای و استانی در دستور کار قرار گرفته است؛ نه به‌صورت تک‌بنایی و پراکنده، بلکه در قالب برنامه‌های جامع شهری که ملاحظات ترافیکی، زیست‌محیطی و خدماتی را لحاظ می‌کند. او در پایان تاکید کرد: امروز بیش از هر زمان دیگری به گفت‌وگو، هم‌اندیشی و استفاده از خرد جمعی نیاز داریم. حل مساله مسکن بدون مشارکت فعال بخش خصوصی و بدون گفت‌وگوی مستمر میان سیاستگذاران و فعالان این حوزه ممکن نیست و ما این مسیر را با جدیت ادامه خواهیم داد.