اجاره‌داری حرفه‌ای جایگزین مسکن ملکی می‌شود؟

تجربه دو شکست مسکن ملکی از طریق ساخت و ساز دولتی، وزارت راه و شهرسازی را بر آن داشت تا مدل استیجار عمومی تحت عنوان «آشیان» را به عنوان طرح جایگزین در دستور کار قرار دهد و به زودی ثبت نام از مستاجران آغاز می‌شود.

تورم مزمن و ادامه‌دار، مسیر خانه‌دار شدن از طریق طرح نهضت ملی مسکن را دچار اختلال کرده است. پروژه مسکن مهر دولت دهم و نهضت ملی مسکن دولت سیزدهم به دلیل تورم سیستماتیک در اقتصاد ایران به چالش کشیده شد. از زمان آغاز پروژه مسکن مهر در سال ۱۳۸۶ تا پایان فعالیت دولت های نهم و دهم در سال ۱۳۹۲ مجموعا دو میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی مهر تعریف شد اما پس از شش سال تنها ۶۸۰ هزار واحد به متقاضیان تحویل داده شد.

کمبود منابع بانکی پاشنه آشیل نهضت ملی مسکن

در دولت سیزدهم نیز از سال ۱۴۰۰ طرح نهضت ملی مسکن آغاز شد که قرار بود در شقوق مختلف این برنامه شامل مسکن حمایتی، نوسازی، واگذاری زمین، ساخت و ساز روستایی و خودمالکی شهری، سالیانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود. اما در قالب مسکن حمایتی این برنامه حدود ۸۵۸ هزار واحد تعریف شد که بیش از نیمی از آنها فاقد تسهیلات بودند و تنها به ۳۷۳ هزار واحد وام بانکی تعلق گرفت.

با پایان کار دولت سیزدهم در سال ۱۴۰۳ عملیات اجرایی نهضت ملی مسکن به دولت چهاردهم محول شد. اما از همان ابتدا مشخص شد سه چالش بزرگ شامل «کمبود اعتبارات بانکی»، «عدم توانایی مالی متقاضیان در تامین آورده» و «نبود زیرساخت‌ها» پروژه‌های نهضت ملی را آزار می‌دهد.

قبل از جنگ هزینه ساخت متری ۳۰ میلیون تومان بود

از طرف دیگر قیمت مصالح ساختمانی، بخصوص پس از جنگ رمضان دچار نوسانات افزایشی شده و به همین دلیل پروژه‌های مسکونی با کندی پیش می‌رود. با توجه به اثرپذیری قیمت نهاده‌های ساختمانی از تورم نقطه به نقطه در حال حاضر نرخ مصالح در مقایسه با سال قبل به طور میانگین ۷۰ درصد افزایش یافته است. تا پیش از این تخمین زده می‌شد هزینه ساخت هر متر از واحدهای نهضت ملی مسکن حدود ۳۰ میلیون تومان باشد. لذا برای یک واحد ۱۰۰ متری بدون لحاظ قیمت زمین و پروانه باید دست کم سه میلیارد تومان هزینه کرد؛ در حالی که سقف تسهیلات این طرحها ۶۵۰ میلیون تومان بوده که اخیرا به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

با توجه به این شرایط دولت به منظور تکمیل واحدهای نهضت ملی مسکن، دو روز قبل در بیست و چهارمین جلسه شورای‌عالی مسکن، سقف تسهیلات نهضت ملی را از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش داد. اقدامی که می‌تواند به وزارت راه و شهرسازی در اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در دو قالب پروژه «مسکن حمایتی» و «طرح آشیان» کمک کند. اما باید این نکته را نیز در نظر گرفت که هر نوع رشد سقف تسهیلات می‌تواند به افزایش مبلغ اقساط ماهیانه و فشار بیشتر به متقاضیان منجر شود.

بسیاری از متقاضیان امتیاز مسکن ملی را می‌فروشند

اگرچه افزایش وام مسکن ملی اقدام لازمی است اما توان متقاضیان در پرداخت آورده و اقساط تسهیلات نیز باید مدنظر قرار گیرد. بررسی‌های آماری نشان می‌دهد در حال حاضر بسیاری از متقاضیان واقعی مسکن حمایتی از توان اقتصادی لازم برای تامین آورده اولیه برخوردار نیستند. در موارد بسیاری، مقتضیان پس از ثبت نام، امتیاز واحد را واگذار می‌کنند یا بعد از تحویل واحد مسکونی را می‌فروشند و مجددا در صف بی‌خانه‌ها قرار می‌گیرند. با این تفاوت که دیگر فرم «ج» آنها قرمز شده و دیگر هرگز نمی‌توانند از مسکن دولتی استفاده کنند.

وضعیت دهک‌بندی متقاضیان پروژه‌های مسکن حمایتی ۹۹ ساله طرح نهضت ملی مسکن نشان می‌دهد فقط ۳۷ درصد متقاضیان در دهک‌های یک تا چهار قرار دارند و ۶۳ درصد در دهک‌های بالاتر درآمدی هستند. این نتایج نشان می‌دهد طرحی که قرار بود اقشار پایین جامعه را خانه‌دار کند به رانت مستقیم برای دهک‌های برخوردار تبدیل شده است. از سوی دیگر و مطابق بررسی‌ها سفته‌بازان ملکی با خرید امتیاز واحدهای نهضت ملی مسکن با قیمت‌های بسیار پایین، این آپارتمان‌ها را به چند برابر قیمت در بازار آزاد می‌فروشند. در واقع رانت زمین و زیرساخت‌ها که به پروژه‌های مسکونی دولتی اختصاص می‌یابد به پولدارتر شدن دهک‌های بالای درآمدی جامعه می‌انجامد.

مسکن استیجاری راهکار جایگزین

وزارت راه و شهرسازی دولت چهاردهم دریافت که با وضعیت کنونی، تامین مسکن به صورت ملکی شاید ممکن نباشد. در عین حال ظرفیت‌هایی در اختیار دولت قرار دارد که مهمترین آن آماده‌سازی ۵۱ هزار هکتار زمین برای پروژه مسکن ملی است. از اواسط سال گذشته طرح مسکن استیجار عمومی که هم اکنون با عنوان «آشیان» از آن نام برده می‌شود به عنوان  یک برنامه ابتکاری در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت. در قالب این برنامه ۱۰ هزار واحد مسکونی برای واگذاری به مستاجران به تملک دولت درآمده و قرار است به زودی این واحدها با امکاناتی مثل کابینت، پکیج و شوفاژ در اختیار مستاجران قرار گیرد.

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، پروژه مسکن استیجاری را با سه مدل به اجرا درآورده است؛ مدل اول تهاتر املاک، منابع و اراضی وزارت راه و شهرسازی با واحدهای مسکونی آماده‌ی سازندگان است. در قالب دوم به سازندگان با صلاحیت بخش خصوصی مشوق‌هایی همچون زمین و تسهیلات ساخت پرداخت می‌شود. مدل سوم اجاره واحدهای آماده بازار و عرضه آنها با اجاره‌بهای حمایتی به زوج‌های جوان دهک یک تا شش است.

بهمن ماه سال قبل اعلام شد که به زودی ثبت نام طرح مسکن استیجار عمومی آغاز می‌شود. اما با وقوع جنگ تحمیلی سوم در اسفندماه این برنامه به تعویق افتاد.

آنطور که حبیب الله طاهرخانی ـ معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده به زودی ثبت‌نام طرح تامین مسکن استیجاری آغاز خواهد شد و زوج‌های جوان فاقد مسکن که کمتر از پنج سال از تاریخ ازدواج آن‌ها سپری شده و در دهک‌های یک تا شش درآمدی قرار دارند می‌توانند در این طرح نام‌نویسی کنند.

طاهرخانی با اشاره به تامین تعداد قابل توجهی واحد استیجاری در فاز اول اجرای این طرح در کلانشهرهایی همچون تهران، مشهد و همچنین در شهرهای جدید، گفت: استان‌ها و شهرهای جدید، تمرکز خود را بر تجهیز واحدها قرار دهند تا بتوانند در اسرع وقت این واحدها را به بازار اجاره عرضه کنند.